Les zones économiques spéciales frontalières (Special Economic Zones, SEZ) couvrent dix provinces thaïlandaises limitrophes du Myanmar, du Laos, du Cambodge et de la Malaisie, avec des incitations fiscales renforcées et, fait rare en Thaïlande, la possibilité pour un investisseur étranger de posséder son terrain en pleine propriété. Un régime fiscal exceptionnel pour les provinces du sud expire toutefois le 31 décembre 2026, ce qui en fait une fenêtre d’opportunité à durée limitée.
Les dix provinces concernées
Le dispositif SEZ, lancé en 2015 et étendu en 2016, couvre aujourd’hui : Tak (frontière birmane), Mukdahan, Nong Khai et Nakhon Phanom (frontière laotienne), Sa Kaeo et Trat (frontière cambodgienne), Chiang Rai (frontière birmane et laotienne), Kanchanaburi (frontière birmane), Songkhla (frontière malaisienne), et Narathiwat (frontière malaisienne). Chaque zone couvre des sous-districts précis, généralement concentrés autour d’un poste-frontière ou d’un axe logistique transfrontalier.
Les activités éligibles
Depuis l’extension du 28 juin 2024, la liste des secteurs éligibles est passée de 72 à 88 types d’activités réparties en 13 catégories cibles, incluant l’agriculture et la pêche, la fabrication de produits médicaux, l’automobile et les pièces détachées, l’électronique, les matériaux de construction, le textile, les bijoux, le tourisme et les services, ainsi que des activités plus récemment ajoutées comme les énergies renouvelables, la conversion de déchets en carburant, les centres médicaux, la médecine traditionnelle thaïlandaise et le soutien à la production cinématographique.
Les incitations fiscales
Pour les activités générales, les projets bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés additionnelle de 3 ans (jusqu’à 8 ans au total), avec un plafond calculé selon le capital investi. Si le projet a déjà atteint le plafond de 8 ans d’exonération, il peut bénéficier d’une réduction supplémentaire de 50 % de l’impôt sur les sociétés pendant 5 ans. S’y ajoutent une double déduction des coûts de transport, d’électricité et d’eau pendant 10 ans, une déduction de 25 % sur les coûts d’installation ou de construction, ainsi que l’exonération des droits d’importation sur les machines et les matières premières utilisées pour la production destinée à l’exportation.
Pour les 13 activités les plus ciblées, l’exonération peut atteindre 8 ans dès le départ, avec un plafond selon le capital investi, complétée par la réduction additionnelle de 50 % pendant 5 ans supplémentaires.
La propriété foncière : un droit général BOI, pas un avantage propre aux SEZ
Un point mérite d’être clarifié, car il est source de confusion fréquente : la possibilité pour une société étrangère de posséder son terrain en Thaïlande découle de l’article 27 de la loi sur la promotion des investissements, un droit général accordé à toute société ayant reçu un certificat de promotion BOI, quel que soit son lieu d’implantation. Ce n’est donc pas un avantage propre aux zones SEZ : une société promue par le BOI installée dans l’EEC, dans un corridor économique régional, ou même en dehors de toute zone spéciale, peut prétendre au même droit, à condition d’obtenir l’approbation du BOI pour son projet précis.
Ce qui distingue une implantation en SEZ, ce n’est donc pas l’accès à la propriété foncière en tant que tel, mais le cumul possible avec les incitations fiscales propres au dispositif SEZ (exonération de CIT, réduction additionnelle, doubles déductions). La propriété foncière proprement dite reste conditionnée à l’obtention effective d’un certificat de promotion BOI et au dépôt d’une demande spécifique après son émission, que le projet se situe en SEZ ou ailleurs.
Ce droit reste par ailleurs strictement lié au projet promu : si l’activité cesse ou si le certificat est révoqué, la société doit revendre le terrain dans l’année qui suit. Des conditions s’ajoutent depuis la réforme de novembre 2024 : un capital libéré d’au moins 50 millions de bahts, des plafonds de surface (5 rai pour les bureaux, 20 rai pour le logement des ouvriers), et depuis janvier 2026, une procédure de demande entièrement dématérialisée via le système e-Land du BOI, avec des restrictions renforcées pour certains secteurs (métal, chimie, plastique).
Le régime fiscal exceptionnel des zones du Sud, jusqu’à fin 2026
C’est le point le plus urgent à connaître pour vos clients. Les décrets royaux n° 783 et 784 ont instauré, pour les zones économiques spéciales du sud (Narathiwat, Pattani, Yala, Satun et certains districts de Songkhla), un régime fiscal exceptionnel bien plus avantageux que le régime SEZ standard : un taux d’impôt sur les sociétés réduit à 3 % sur le bénéfice net, et un taux d’impôt sur le revenu des personnes physiques réduit à 0,1 %, applicables du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2026.
Pour en bénéficier, l’entreprise doit exercer une activité de fabrication, de vente ou de service générant des revenus au sein de la zone concernée, et respecter les conditions d’enregistrement fixées par les décrets. Ce régime cumule difficilement avec les incitations BOI classiques, chaque option devant être évaluée selon la structure du projet. Passé le 31 décembre 2026, ce taux exceptionnel de 3 % disparaît, et seules les incitations SEZ standards resteront applicables, sauf prolongation qui n’est à ce jour pas annoncée.
En résumé :
- 10 provinces frontalières concernées : Tak, Mukdahan, Sa Kaeo, Trat, Chiang Rai, Nong Khai, Nakhon Phanom, Kanchanaburi, Songkhla et Narathiwat
- 88 types d’activités éligibles depuis juin 2024, répartis en 13 catégories cibles
- Incitations standards : jusqu’à 8 ans d’exonération d’impôt sur les sociétés, réduction additionnelle de 50 % pendant 5 ans, double déduction de certains coûts pendant 10 ans
- Propriété foncière en pleine propriété possible pour une société étrangère promue par le BOI — un droit général (article 27), pas un avantage exclusif aux SEZ
- Régime fiscal exceptionnel pour les provinces du Sud (Narathiwat, Pattani, Yala, Satun, parties de Songkhla) : IS à 3 %, impôt sur le revenu à 0,1 %, valable jusqu’au 31 décembre 2026 seulement
Questions fréquentes
Q : Quelles sont les 10 provinces des zones économiques spéciales frontalières ?
R : Tak, Mukdahan, Sa Kaeo, Trat, Chiang Rai, Nong Khai, Nakhon Phanom, Kanchanaburi, Songkhla et Narathiwat, chacune couvrant des sous-districts précis proches d’un poste-frontière.
Q : Un investisseur étranger peut-il posséder un terrain dans une SEZ ?
R : Oui, mais ce n’est pas un avantage propre aux SEZ : il s’agit du droit général de l’article 27, accordé à toute société promue par le BOI quel que soit son lieu d’implantation en Thaïlande, sous réserve d’un certificat de promotion effectif et d’une demande spécifique approuvée au cas par cas.
Q : Le taux d’impôt sur les sociétés à 3 % s’applique-t-il à toutes les zones SEZ ?
R : Non, ce taux exceptionnel ne concerne que les provinces du sud (Narathiwat, Pattani, Yala, Satun et certains districts de Songkhla), dans le cadre des décrets royaux n° 783 et 784, valables jusqu’au 31 décembre 2026 seulement.
Q : Que se passera-t-il après le 31 décembre 2026 pour le régime fiscal des zones du Sud ?
R : À ce jour, aucune prolongation n’a été annoncée. Passé cette date, seules les incitations SEZ standards, moins avantageuses, resteront applicables sauf nouvelle décision gouvernementale.
Q : Combien d’activités sont éligibles au régime SEZ ?
R : 88 types d’activités répartis en 13 catégories, depuis l’extension du 28 juin 2024, contre 72 auparavant.
Q : Le régime fiscal à 3 % est-il cumulable avec une promotion BOI classique ?
R : Difficilement. Chaque option doit être évaluée séparément selon la structure du projet, car les deux régimes reposent sur des mécanismes distincts et ne sont pas conçus pour se cumuler simplement.
Q : Pourquoi ces zones sont-elles concentrées le long des frontières ?
R : L’objectif est de renforcer les liens économiques avec les pays voisins (Myanmar, Laos, Cambodge, Malaisie) et de soutenir l’intégration économique de l’ASEAN, tout en développant des provinces historiquement moins industrialisées.
Conclusion
Les zones économiques spéciales frontalières combinent des incitations fiscales solides et un accès rare à la propriété foncière pour les investisseurs étrangers, avec une fenêtre d’opportunité particulièrement attractive dans le sud du pays jusqu’à fin 2026. Les projets envisageant une implantation dans l’une de ces provinces ont intérêt à évaluer rapidement leur éligibilité avant l’expiration du régime fiscal exceptionnel. Notre équipe accompagne les investisseurs dans l’analyse comparative entre régime SEZ, promotion BOI classique et zones industrielles IEAT : contactez-nous pour évoquer votre projet.
