Oui, une société étrangère peut acheter un terrain en Thaïlande — mais uniquement via deux dispositifs légaux spécifiques : le BOI (Board of Investment) ou l’IEAT (Industrial Estate Authority of Thailand). En dehors de ces deux cadres, le droit thaïlandais interdit aux personnes morales à majorité étrangère de détenir un titre foncier. Il n’existe aucune autre dérogation générale. Comprendre la différence entre ces deux voies — et savoir laquelle correspond à votre projet — est donc la première question à trancher avant tout investissement immobilier industriel en Thaïlande.
Pourquoi une société étrangère ne peut-elle pas acheter librement un terrain en Thaïlande ?
Le Code foncier thaïlandais réserve la propriété du sol aux personnes physiques et morales thaïlandaises. Une société dont plus de 49 % du capital est détenu par des étrangers est considérée comme étrangère au sens de la loi. Elle ne peut pas acquérir de titre foncier (Chanote) dans les conditions ordinaires.
Cette restriction est absolue et ne souffre pas de contournement légal via des montages d’actionnariat nominal (nominees). Les structures à prête-noms thaïlandais sont illégales, activement poursuivies depuis 2024-2025, et exposent leurs initiateurs à des poursuites pénales ainsi qu’à la nullité des actes fonciers. Ce n’est pas une alternative.
Les seules exceptions légales structurées reposent sur deux lois spécifiques :
- L’article 27 de la loi sur la promotion de l’investissement (Investment Promotion Act B.E. 2520) — fondement du droit foncier BOI
- La loi sur l’Autorité des zones industrielles de Thaïlande (IEAT Act B.E. 2522) — fondement du droit foncier IEAT
Le BOI : un droit foncier conditionnel et plafonné
Le BOI peut accorder aux sociétés qu’il promeut le droit de détenir des terrains dans la limite nécessaire à leur activité. Ce droit est conditionnel : il est lié au statut de promotion BOI et disparaît si la société perd ce statut. La société doit alors céder le terrain dans un délai d’un an.
Depuis les nouvelles règles de décembre 2024 (Notifications 16/2567 et Por.8/2567), le régime BOI distingue trois catégories de terrain :
- Site d’exploitation : surface évaluée au cas par cas selon le projet, sans plafond administratif fixe
- Bureaux administratifs : jusqu’à 5 rai (environ 8 000 m²), capital minimum de 50 millions de baht requis, parcelle séparée du site d’exploitation
- Logements du personnel opérationnel : jusqu’à 20 rai (environ 32 000 m²), bâtiment dédié exclusivement aux employés du projet promu
Les logements pour cadres et experts ont été supprimés par les nouvelles règles. Certains secteurs (métaux, chimie, plastiques) sont soumis depuis septembre 2025 à des restrictions supplémentaires pour les sociétés étrangères majoritaires.
Pour aller plus loin sur le détail des règles BOI foncières : notre article complet sur le foncier BOI.
L’IEAT : une propriété foncière pleine et entière dans les zones industrielles
L’IEAT offre un régime foncier fondamentalement différent du BOI. Dans une zone industrielle IEAT, une société étrangère peut être propriétaire à 100 % du terrain affecté à son activité industrielle, sans plafond de surface fixe. Ce droit de propriété est lié à l’exploitation active du site, mais il est beaucoup plus large et plus stable que le droit BOI.
La Thaïlande compte 62 zones industrielles IEAT, dont 12 directement administrées par l’État. Chaque zone est divisée en deux types d’espaces :
- General Industrial Zone (GIZ) : pour les activités industrielles et de services, avec propriété foncière étrangère autorisée mais sans avantages douaniers étendus
- Free Zone : même droit foncier, plus la suspension totale des droits de douane, TVA et accises sur les marchandises importées — tant qu’elles restent dans la zone
Les principales zones IEAT avec Free Zone opérationnelle : Map Ta Phut (Rayong), Laem Chabang (Chonburi), Eastern Seaboard (Rayong), Northern Region (Lamphun), Gemopolis (Bangkok).
Pour aller plus loin sur le détail des Free Zones IEAT : notre article complet sur les Free Zones IEAT.
Tableau comparatif : BOI vs IEAT pour l’acquisition foncière
| Critère | BOI | IEAT |
|---|---|---|
| Nature du droit foncier | Droit conditionnel lié au statut BOI | Propriété pleine et entière |
| Plafond de surface | 5 rai bureaux / 20 rai logements / selon projet pour exploitation | Aucun plafond fixe — selon projet |
| Localisation | Anywhere en Thaïlande | Uniquement dans une zone IEAT |
| Capital minimum | 50 M THB pour bureaux et logements | Pas de seuil fixe universel |
| Avantages douaniers | Non (avantages BOI distincts) | Oui, en Free Zone (suspension droits de douane, TVA, accises) |
| Secteurs concernés | Tous secteurs BOI éligibles (avec restrictions métaux/chimie/plastiques depuis sept. 2025) | Principalement industrie manufacturière et commerce orienté export |
| Perte du droit foncier | En cas de perte du statut BOI (délai de cession : 1 an) | En cas d’arrêt de l’activité industrielle dans la zone |
| Cumulable avec BOI | — | Oui, les deux dispositifs sont cumulables |
BOI ou IEAT : comment choisir ?
Le choix entre BOI et IEAT dépend avant tout de la nature de votre projet et de vos priorités.
Choisir le BOI si :
- Votre activité peut s’exercer en dehors d’une zone industrielle désignée
- Vous avez besoin de flexibilité géographique (localisation dans n’importe quelle province)
- Votre projet relève d’un secteur de services, de technologie, ou d’une activité BOI éligible non manufacturière
- Votre besoin foncier est limité (bureaux, petit site de production)
- Vous cherchez principalement des avantages fiscaux sur l’impôt sur les sociétés
Choisir l’IEAT si :
- Votre activité est industrielle et manufacturière, principalement orientée export
- Vous avez besoin d’une surface foncière importante sans plafond administratif
- Vous souhaitez bénéficier d’avantages douaniers permanents sur vos flux de marchandises (Free Zone)
- Vous avez besoin d’un accès direct ou proche d’un port industriel
- Vous souhaitez une propriété foncière stable, non liée à un statut révocable
Combiner BOI et IEAT :
Les deux dispositifs ne sont pas exclusifs. Une société installée dans une zone IEAT peut également solliciter une promotion BOI. Elle bénéficiera alors à la fois des avantages douaniers IEAT et des avantages fiscaux BOI — c’est le cadre le plus complet disponible en Thaïlande pour un projet industriel d’envergure.
Les pièges à éviter absolument
Trois situations à risque que nous observons régulièrement dans la pratique :
- Le montage nominee : faire figurer des actionnaires thaïlandais de façade pour contourner les restrictions foncières. C’est illégal, pénalement sanctionné et le titre foncier peut être annulé à tout moment.
- Confondre FBL et droit foncier : la Foreign Business License autorise une société étrangère à exercer certaines activités en Thaïlande, mais ne confère aucun droit foncier. Ce sont deux questions totalement distinctes en droit thaïlandais.
- Le bail long terme comme substitut à la propriété : un bail de 30 ans (renouvelable) est une solution courante, mais ce n’est pas de la propriété. En cas de litige ou de décès du bailleur, la situation peut se compliquer.
En résumé
- Une société étrangère ne peut acheter un terrain en Thaïlande que via le BOI ou l’IEAT. Il n’existe aucune autre voie légale directe pour une personne morale à majorité étrangère.
- Le BOI offre un droit foncier conditionnel (lié au statut de promotion), plafonné en surface, utilisable partout en Thaïlande.
- L’IEAT offre une propriété foncière pleine et entière, sans plafond de surface fixe, mais uniquement dans les zones industrielles désignées.
- En Free Zone IEAT, la propriété foncière s’accompagne de la suspension totale des droits de douane, TVA et accises sur les marchandises importées.
- Les deux dispositifs sont cumulables : une société IEAT peut également obtenir une promotion BOI.
- Les montages nominees sont illégaux et exposent à des poursuites pénales et à la nullité des actes fonciers.
- La Foreign Business License (FBL) ne confère aucun droit foncier — c’est une confusion fréquente à éviter.
Questions fréquentes sur l’achat de terrain par une société étrangère en Thaïlande
Q : Une société à 100 % étrangère peut-elle acheter un terrain en Thaïlande ?
R : Oui, uniquement via le BOI ou l’IEAT. Hors de ces deux cadres légaux, une société à majorité étrangère ne peut pas détenir de titre foncier en Thaïlande. Il n’existe pas d’autre dérogation générale.
Q : Quelle est la différence entre le BOI et l’IEAT pour l’achat de terrain ?
R : Le BOI offre un droit foncier conditionnel et plafonné, valable partout en Thaïlande, mais lié au maintien du statut de promotion. L’IEAT offre une propriété pleine et entière, sans plafond fixe, mais exclusivement dans les zones industrielles désignées. Le BOI convient mieux aux projets flexibles géographiquement ; l’IEAT aux projets industriels d’envergure orientés export.
Q : Peut-on cumuler BOI et IEAT pour le foncier ?
R : Oui. Une société installée dans une zone IEAT peut également obtenir une promotion BOI. Elle bénéficiera alors des avantages fonciers IEAT, des avantages douaniers Free Zone, et des avantages fiscaux BOI. C’est le cadre le plus complet disponible.
Q : La Foreign Business License (FBL) permet-elle d’acheter un terrain en Thaïlande ?
R : Non. La FBL autorise une société étrangère à exercer certaines activités commerciales en Thaïlande, mais elle ne confère aucun droit foncier. Les questions d’autorisation d’activité et de propriété foncière relèvent de lois distinctes en droit thaïlandais.
Q : Qu’est-ce qu’un montage nominee et pourquoi est-il risqué ?
R : Un montage nominee consiste à faire figurer des actionnaires thaïlandais de façade pour qu’une société apparaisse thaïlandaise et puisse acheter un terrain. C’est illégal en Thaïlande. Les autorités poursuivent activement ces pratiques depuis 2024-2025. Les sanctions incluent des poursuites pénales et la nullité des actes fonciers concernés.
Q : Que se passe-t-il si une société BOI perd son statut de promotion ?
R : Elle doit céder ou transférer le terrain dans un délai d’un an à compter de la perte du statut. Le droit foncier BOI est révocable — c’est la différence fondamentale avec la propriété IEAT, qui est un droit réel.
Q : Y a-t-il un capital minimum pour acheter un terrain via le BOI ?
R : Oui, pour les terrains à usage de bureaux et de logements : la société doit justifier d’un capital libéré d’au moins 50 millions de baht. Ce seuil ne s’applique pas formellement au terrain du site d’exploitation directe du projet promu.
Q : Un bail de 30 ans est-il une alternative légale à la propriété foncière ?
R : C’est une pratique courante et légale, mais ce n’est pas de la propriété. Le bail ne confère qu’un droit d’usage temporaire. En cas de décès du bailleur, de litige ou de non-renouvellement, la situation peut devenir incertaine. Pour un projet industriel d’envergure, le BOI ou l’IEAT restent les seules voies offrant une sécurité juridique réelle.
Conclusion
Acheter un terrain en Thaïlande pour une société étrangère est possible, mais strictement encadré. Le BOI et l’IEAT sont les deux seules voies légales, avec des logiques différentes : droit conditionnel et flexible avec le BOI, propriété réelle et stable avec l’IEAT. Le choix entre les deux — ou leur combinaison — dépend de votre secteur d’activité, de vos besoins en surface et de votre stratégie d’export.
Si vous souhaitez évaluer quelle voie correspond à votre projet et préparer votre dossier, contactez notre équipe. Nous accompagnons les investisseurs étrangers dans leurs démarches BOI et IEAT depuis Bangkok.
