Oui, une société étrangère promue par le BOI peut acheter un terrain en Thaïlande — mais uniquement sous des conditions strictes et dans des limites précises. En dehors du cadre BOI, le droit thaïlandais interdit aux personnes morales à majorité étrangère de détenir un titre foncier. Il n’existe aucune dérogation générale. Pour un investisseur étranger qui monte une structure en Thaïlande, la question du foncier doit donc être posée très en amont, avant même le dépôt du dossier BOI. Les règles ont été substantiellement modifiées entre fin 2024 et mi-2025 : nouveaux plafonds de surface, suppression des logements cadres, restrictions sectorielles, dématérialisation de la procédure. Voici l’état exact du droit applicable aujourd’hui.
Pourquoi l’achat de terrain est interdit aux sociétés étrangères en Thaïlande
Le Code foncier thaïlandais réserve la propriété du sol aux personnes physiques et morales thaïlandaises. Une société dont plus de 49 % du capital est détenu par des étrangers est considérée comme étrangère au sens de la loi. Elle ne peut pas acquérir de titre foncier (Chanote) dans les conditions ordinaires.
Les montages via actionnariat nominal thaï (nominees) sont illégaux. Ils exposent leurs initiateurs à des poursuites pénales et à la nullité des actes fonciers. Ces pratiques font l’objet d’une répression active depuis 2024-2025. Elles ne constituent pas une alternative au cadre BOI.
La seule voie légale structurée repose sur l’article 27 de la loi sur la promotion de l’investissement (Investment Promotion Act B.E. 2520). Cet article autorise le BOI à accorder aux sociétés promues le droit de détenir des terrains dans la limite nécessaire à leur activité. Ce droit est conditionnel et révocable : il disparaît si la société perd son statut de promotion BOI.
Ce que le BOI autorise concrètement
Le régime BOI distingue trois catégories de terrain, soumises à des règles différentes.
Le terrain du site d’exploitation
C’est le terrain sur lequel s’exerce directement l’activité promue : usine, entrepôt, site de production. La surface autorisée dépend du projet et est appréciée au cas par cas par le BOI. Elle découle directement du certificat de promotion, sans plafond administratif fixe.
Les bureaux administratifs
Une société BOI peut détenir jusqu’à 5 rai (environ 8 000 m²) pour ses locaux administratifs, séparément du site d’exploitation. Cette parcelle ne peut pas être située sur le même terrain que le site principal, sauf dérogation accordée par le BOI.
Les logements pour le personnel opérationnel
Une société BOI peut détenir jusqu’à 20 rai (environ 32 000 m²) pour loger ses employés de niveau opérationnel. Ces logements doivent être des bâtiments dédiés exclusivement aux travailleurs du projet promu. Ils ne peuvent pas prendre la forme de lotissements, de condominiums, de maisons individuelles ou de shophouses. Si le logement est hors site, il doit se trouver dans un rayon de 10 km du site principal par route principale.
Les logements pour cadres et experts existaient sous l’ancien régime (plafond de 10 rai). Ils ont été entièrement supprimés par les nouvelles règles de décembre 2024.
Les nouvelles règles de décembre 2024 : ce qui a changé
Deux notifications officielles du BOI, datées du 1er et 4 novembre 2024 et publiées au Journal officiel le 9 décembre 2024, ont refondu le cadre foncier BOI (Notifications 16/2567 et Por.8/2567).
Les modifications principales par rapport à l’ancien régime :
- Le plafond pour les logements du personnel passe à 20 rai — une hausse significative par rapport à l’ancien régime
- Les logements pour cadres et experts sont supprimés
- Un capital libéré minimum de 50 millions de baht est exigé pour les bureaux et logements
- La procédure de demande est entièrement dématérialisée via le système e-Land
- Les installations communes (parkings, cantines, infirmeries) sont autorisées dans les logements du personnel, en proportion raisonnable
Le capital minimum de 50 millions de baht
Ce seuil s’applique aux terrains à usage de bureaux et de logements (hors site d’exploitation directe). La société doit justifier d’un capital libéré d’au moins 50 millions de baht et le maintenir pendant toute la durée de la détention foncière. Une réduction de capital en dessous de ce seuil entraîne la perte du droit foncier.
Ce seuil ne s’applique pas formellement au terrain d’exploitation directe du projet. Mais le BOI examine dans tous les cas la solidité financière de la société.
Les restrictions sectorielles de septembre 2025
En juillet 2025, le BOI a publié la Notification Sor.7/2568, entrée en vigueur le 1er septembre 2025. Elle exclut certains secteurs manufacturiers du bénéfice des droits fonciers BOI pour les sociétés à majorité étrangère.
Les secteurs concernés sont :
- Laminage, tréfilage, coulée ou forgeage de métaux non ferreux (catégorie BOI 5.4.9)
- Fabrication de produits ou pièces en métaux ferreux (5.4.11.2)
- Fabrication de produits ou pièces en métaux non ferreux à usage industriel (5.4.11.4)
- Fabrication d’autres produits ou pièces métalliques à usage industriel (5.4.11.5)
- Fabrication de produits chimiques pour l’industrie (6.2)
- Fabrication de produits plastiques pour biens industriels et pièces (6.4.1)
Une exemption existe, mais elle est réservée aux grands groupes déjà implantés. Pour en bénéficier, la société doit remplir simultanément trois conditions :
- Avoir obtenu au moins trois agréments BOI sous le même nom de personne morale
- Ces agréments doivent avoir été accordés dans les 15 dernières années
- Le montant total investi doit atteindre au moins 5 milliards de baht (hors terrain et fonds de roulement)
Pour un investisseur qui entre pour la première fois sur le marché thaïlandais, cette exemption est inaccessible.
La procédure de demande via le système e-Land
Depuis janvier 2026, toutes les demandes d’autorisation foncière BOI se déposent en ligne via le système e-Land, la plateforme électronique du BOI dédiée aux droits fonciers.
Points essentiels de la procédure :
- Le dossier incomplet fait l’objet d’une demande de correction. Le délai de réponse est de 7 jours ouvrés. Passé ce délai, le dossier est automatiquement rejeté et supprimé du système.
- La décision finale du BOI est notifiée par courrier postal sous forme de lettre officielle.
- Le BOI peut inspecter les terrains à tout moment pour vérifier la conformité de leur usage.
- En cas de non-conformité ou de perte du statut BOI, la société dispose d’un délai d’un an pour céder ou transférer le terrain.
Tableau récapitulatif du régime foncier BOI
| Usage du terrain | Surface maximale | Conditions principales |
|---|---|---|
| Site d’exploitation du projet promu | Selon projet (art. 27) | Lié au certificat de promotion BOI |
| Bureaux administratifs | 5 rai (≈ 8 000 m²) | Capital ≥ 50 M THB — parcelle séparée du site |
| Logements personnel opérationnel | 20 rai (≈ 32 000 m²) | Bâtiment dédié — dans les 10 km du site |
| Logements cadres et experts | Supprimé | N’existe plus depuis décembre 2024 |
En résumé
- Une société étrangère ne peut acheter un terrain en Thaïlande que si elle est promue par le BOI, en vertu de l’article 27 de la loi sur la promotion de l’investissement.
- Depuis décembre 2024, trois usages sont autorisés : site d’exploitation (selon projet), bureaux jusqu’à 5 rai, logements du personnel jusqu’à 20 rai.
- Les logements pour cadres et experts ont été supprimés par les nouvelles règles.
- Un capital libéré minimum de 50 millions de baht est exigé pour les bureaux et logements.
- Depuis septembre 2025, les secteurs métaux, chimie et plastiques sont exclus du droit foncier BOI pour les sociétés étrangères majoritaires, sauf pour les grands groupes déjà très implantés.
- Toutes les demandes se déposent en ligne via le système e-Land. Le délai de correction d’un dossier incomplet est de 7 jours ouvrés.
- Le droit foncier est lié au statut BOI : sa perte entraîne l’obligation de céder le terrain dans un an.
Questions fréquentes sur l’achat de terrain par une société étrangère en Thaïlande
Q : Un étranger peut-il acheter un terrain en Thaïlande au nom de sa société ?
R : Oui, mais uniquement si la société est promue par le BOI. Sans promotion BOI, une société à majorité étrangère ne peut pas détenir de titre foncier en Thaïlande. Il n’existe pas d’autre dérogation légale générale pour les personnes morales étrangères.
Q : Faut-il obligatoirement un capital de 50 millions de baht pour acheter un terrain via le BOI ?
R : Ce seuil s’applique aux terrains à usage de bureaux et de logements. Il ne s’applique pas formellement au terrain d’exploitation directe du projet promu. Cependant, le BOI évalue la solidité financière de la société dans tous les dossiers fonciers, y compris pour le site d’exploitation.
Q : Combien de rai une société BOI peut-elle acheter ?
R : Pour les bureaux administratifs, le plafond est de 5 rai (environ 8 000 m²). Pour les logements du personnel opérationnel, il est de 20 rai (environ 32 000 m²). Le terrain du site d’exploitation est évalué au cas par cas selon le projet.
Q : Une société BOI peut-elle acheter un terrain pour loger ses dirigeants ?
R : Non. Cette catégorie a été supprimée par les nouvelles règles de décembre 2024. Le BOI n’autorise plus la détention foncière pour les logements de cadres ou d’experts étrangers. Seuls les logements du personnel opérationnel restent éligibles.
Q : Que se passe-t-il si la société perd son statut BOI ?
R : La société doit céder ou transférer le terrain dans un délai d’un an à compter de la perte du statut. Le BOI se réserve également le droit d’inspecter les terrains à tout moment pour vérifier la conformité de leur usage.
Q : Les secteurs de la métallurgie, de la chimie ou des plastiques peuvent-ils bénéficier des droits fonciers BOI ?
R : Depuis septembre 2025, ces secteurs sont exclus du droit foncier BOI pour les sociétés étrangères majoritaires. Une exemption existe pour les groupes disposant d’au moins trois agréments BOI et d’un investissement total supérieur à 5 milliards de baht, mais elle est inaccessible aux nouveaux entrants.
Q : Comment déposer une demande d’autorisation foncière BOI ?
R : Depuis janvier 2026, toutes les demandes se déposent en ligne via le système e-Land du BOI. Le dossier doit être complet dès le dépôt : en cas de pièce manquante, le délai de correction est de 7 jours ouvrés. Au-delà, le dossier est automatiquement rejeté. La décision finale est notifiée par courrier postal.
Q : Un terrain BOI peut-il servir à la fois de site d’exploitation et de bureaux ?
R : Non, sauf dérogation accordée par le BOI. Les règles de décembre 2024 imposent que le terrain affecté aux bureaux administratifs soit distinct du site d’exploitation principal. Une demande de dérogation spécifique peut être soumise si la configuration du projet le justifie.
Conclusion
L’achat de terrain par une société étrangère en Thaïlande est possible, mais strictement encadré par le statut BOI. Les règles de 2024-2025 ont à la fois élargi certains plafonds — notamment pour les logements du personnel — et restreint l’accès à certains secteurs industriels. La dématérialisation de la procédure via e-Land a rendu les délais plus courts, mais aussi moins tolérants à l’erreur.
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